פסק-דין בתיק ת"א 22322-09-11

1.         בפני תביעת פינוי דירת קרקע, בת חדר וחצי המצויה בבניין משותף ברחוב לובמן פינת לבונטין 14 בראשל"צ והידועה כגוש 3936 חלקה 122/5 (להלן: "הדירה").

            התובע הוא הבעלים הרשום ב- 3/4 מזכויות הבעלות בדירה ואילו יתרת זכויות הבעלות רשומה על שם משה סגל (נסח רישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים צורף כנספח א' לתצהיר התובע).  הנתבע הוא המחזיק בדירה.

2.         הדירה הושכרה בדיירות מוגנת, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "החוק") לסבו של הנתבע, מר משה בן שמואל ז"ל, ולאחר פטירת מר בן שמואל בסוף שנות ה- 80 המשיכה להתגורר בה כדיירת מוגנת, מכח סעיף 20(א) לחוק, הגברת שושנה בן שמואל ז"ל, סבתו של הנתבע (להלן: "המנוחה").

3.         המנוחה נפטרה באפריל שנת 2010. לתובע נודע דבר הפטירה מס' חודשים לאחר מכן, ובתביעה זו הינו עותר לפינוי הדירה מדירותו של הנתבע, נכדה של המנוחה, אשר מתגורר בדירה עד היום.

4.         הגנת הנתבע מפני התביעה היא כי הינו נהנה מזכות לדיירות מוגנת על פי סעיף 20(ב) לחוק, באשר עונה על כל תנאיו - באשר כבר משנת 1998, עת היה כבן 22, התגורר בדירה עם המנוחה, המנוחה הייתה דיירת מוגנת בדירה, בעת פטירתה לא היו לה בן זוג או ילדים שהתגוררו עמה, ואילו הוא התגורר עמה בדירה למעלה מ- 6 חודשים סמוך לפטירה ואף לא היתה לו בזמן הפטירה דירה אחרת למגוריו.

            הנתבע אף התגונן בטענה לפיה התובע מנוע מלהגיש התביעה, באשר אין הוא הבעלים היחיד של הדירה וניהול התביעה כאמור מסכן את הנתבע בסיכון כפול, ככל שיתבע בעתיד גם על ידי הבעלים הנוסף.

5.         המחלוקות אשר יש להכריע בהן לפיכך קשורות לשאלת זכות התביעה של התובע וכן לשאלת זכות הדיירות המוגנת אשר טוען לה הנתבע.

6.         הצדדים הביאו ראיותיהם להוכחת טענותיהם במחלוקות אלה, הכל כפי שיפורט עוד להלן.

7.         את הטענה לגבי היעדר זכות תביעה לתובע (או לחילופין מניעות מתביעה עכב סיכון כפול) לא קיבלתי.

            זכותו של שותף במקרקעין להגיש תביעת פינוי גם ללא יתר השותפים קבועה בחוק ובפסיקה, ראה סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, בהמשך לסעיפים 16 ו- 27 לחוק זה וכן רע"א 1475/94 בושאר נ' פרידלנדר (פורסם בנבו, 13.9.94), ובר"ע  (י-ם) 1028/09 ‏ פורטונה מטות נ' עיזבון המנוחה אסתר משה אהרון מזרחי ז"ל (פורסם בנבו, 18.10.09).

הטענה בדבר סיכון כפול אינה יכולה להוות עילת הגנה מפני התביעה, בהתחשב שעומדת זכות מהותית לתביעה לכל שותף. בהתחשב בתוצאת פסק הדין, אף סברתי כי אין חשש לסיכון כפול בענייננו.

8.         הנתבע טוען כי התגורר בדירה יחד עם המנוחה, הדיירת המוגנת, מאז שנת 1998.

            התובע, אשר אינו מכיר את הנתבע ואת משפחתו, שכן ירש את הזכויות בדירה ולא טיפל בעצמו במערכת ההתקשרויות אשר יצרה את זכויות הדיירות המוגנת, טען כי המנוחה לא התגוררה כלל עם הנתבע בדירה, באשר הוכיח כי שכרה דירה אחרת בקומה השנייה באותו בית משותף (להלן: " הדירה האחרת"), ועל כן טען כי הנתבע לא קיבל כל זכות לדיירות מוגנת בדירה.

            הנתבע טען כי הדירה האחרת לא שימשה למגורי המנוחה אלא לצרכים שונים של המשפחה ועמד על טענתו כי חי עם המנוחה שנים ארוכות בדירת חדר וחצי, סעד אותה ועל כן זכאי לזכויותיה.

            הנטל להוכיח את עובדת מגורי הנתבע ביחד עם המנוחה ואת משכם מוטל על הנתבע.

            יש לבחון באם הוכיח טענתו זו.

9.         לתובע כאמור אין ידיעה משלו אודות המגורים בדירה ועל כן ביקש להוכיח טענתו לפיה המנוחה התגוררה בדירה אחרת באותו בנין באמצעות עדים אלה:

            הגברות כהן דפנה (עדת תביעה 2) ואורנה שנער (עדת תביעה 3), שהן הבעלים של הדירה האחרת, שכללה 2 חדרים, אחד אשר הושכר באופן היסטורי לזוג שושנה ומשה בן שמואל והשני אשר הושכר משנת 1990 בשכירות חודשית למנוחה (ראה עדויות העדות - עמ' 10 - 16 לפרוטוקול מיום 5.11.12 וכן נספחים ה' ו- ו' לתצהירי העדות של התובע ואשתו - מוצגים ת/1 ות/2), מסמכים שאף אומתו בעדות עד תביעה 6, מר אברהם בן שמואל.

            עדות אלה העידו באופן בהיר על כך שהדירה הושכרה עבור דיירותה של המנוחה (ראה עדות עדת תביעה 2, עמ' 13 מול השורות 10- 14, עדות המתייחסת אף לכך שבני משפחת המנוחה ביקשו לשכור את החדר לטובת מגורי המנוחה), כן העידו כי ראו את המנוחה בדירה - ראה עדות עדת תביעה 3, עמ' 14, שורות 19- 20, עמ' 15, שורות 14- 15, עמ' 16, שורות 1- 8 - כאשר עדת תביעה 3 העידה כי במשך פרק זמן של מספר שנים לפני פטירת המנוחה ראתה אותה מתגוררת בדירה האחרת, ישובה על כיסא גלגלים וכאשר לפי הציוד שהיה בחדרה, מנוף וכיוצא בזה לא היה זה סביר שהתגוררה גם במקום אחר. אף עלה מהעדות כי המנוחה התגוררה בדירה עם מטפלת.